Expulsion d'un locataire

À jour en Juin 2017

Écrit par les experts Ooreka

Lorsqu'un locataire ne respecte pas ses engagements et obligations, un propriétaire a la possibilité de l'obliger à quitter le logement.

Expulsion d'un locataire : résiliation du bail

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Avant de pouvoir expulser un locataire, le propriétaire doit procéder à la résiliation du bail.

Cette résiliation est possible soit en faisant jouer les clauses résolutoires prévues dans le contrat, soit en demandant la résiliation auprès de la justice.

Clauses résolutoires

Lorsque des clauses résolutoires sont prévues dans le bail, le propriétaire peut les faire jouer pour résilier celui-ci.

Les clauses résolutoires peuvent concerner :

  • le non-paiement du loyer et des charges ;
  • le défaut d'assurance habitation (si le bailleur n'a pas souscrit une assurance pour le compte du locataire comme le prévoit la loi ALUR) ;
  • les troubles de voisinage constatés par une décision de justice ;
  • le non-versement du dépôt de garantie.

Avant de pouvoir résilier de plein droit le bail, le propriétaire doit :

  • envoyer un commandement de payer par huissier ;
  • respecter le délai de régularisation selon la situation.

La résiliation du bail peut ensuite avoir lieu.

Par voie de justice

Le propriétaire peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire ne respecte pas ses engagements et obligations.

Il peut soit adresser un congé au locataire avec le motif ou une mise en demeure de respecter ses engagements, soit saisir directement le tribunal.

Le locataire est assigné devant le tribunal d'instance et le juge décide si la gravité des manquements du locataire nécessite la résiliation du bail ou non.

Jugement d'expulsion d'un locataire

Assignation en justice

Lorsque le locataire n'a pas quitté son logement suite à la résiliation du bail, une assignation à comparaître lui est adressée par huissier.

Depuis le 1er juin 2017, l'huissier de justice qui est mandaté pour délivrer l'assignation au locataire doit également remplir une nouvelle obligation suite à l'entrée en vigueur du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017. Il doit à ce titre transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boîte aux lettres, un document informatif mentionnant :

  • la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
  • l'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
  • la possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
  • la possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

Bon à savoir : un modèle type de document informatif est établi par le ministre chargé du logement. Les chambres départementales des huissiers de justice mettent ce document type à disposition des huissiers qui en font la demande.

Audience en vue de l'expulsion

Le tribunal compétent est le tribunal d'instance du lieu où se situe le logement.

Si l'expulsion du locataire est demandée par le propriétaire suite à un non-paiement, l'assignation doit également être transmise au préfet.

Lors de l'audience, le locataire peut choisir de se défendre seul, de se faire assister ou représenter.

Le juge rend sa décision à l'issue de l'audience, et la porte à la connaissance du locataire par huissier.

Expulsion d'un locataire : déroulement

Si après un jugement d'expulsion le locataire ne part pas de son plein gré, le propriétaire peut alors faire procéder à son expulsion.

L'expulsion ne peut avoir lieu que si :

  • le locataire n'a pas fait appel du jugement ou si le juge a appliqué une exécution provisoire ;
  • les délais pour acquitter la dette ou quitter les lieux ont expiré :
    • délai accordé par le juge ;
    • délai légal de 2 mois ;
    • délai supplémentaire obtenu après décision d'expulsion.

Un commandement de quitter le logement doit être adressé par huissier au locataire, et sert de point de départ pour le délai légal avant l'expulsion de force.

Lorsque le délai légal est passé, l'huissier peut se présenter chez le locataire, en l'ayant informé ou non pour lui demander de quitter les lieux.

Si le locataire ne s'oppose pas, l'expulsion a lieu et l'huissier dresse un procès-verbal.

Par contre, si le locataire s'oppose ou est absent, l'huissier doit demander l'aide des forces de l'ordre pour entrer dans le logement et dresser un procès-verbal de tentative d'expulsion et de demande d'assistance.

Lors de l'expulsion, les meubles du locataire peuvent être :

  • transportés dans un lieu choisi par le locataire à ses frais ;
  • laissés dans le logement ;
  • entreposés dans un lieu approprié.

Lorsque le locataire ne fait pas transporter ses meubles, le procès-verbal dresse un inventaire des meubles avec leur éventuelle valeur marchande, et les endroits où ils sont entreposés, avec la possibilité de venir les récupérer dans un délai d'un mois sinon ils sont mis aux enchères ou déclarés abandonnés.


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