SCI

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Création, comptabilité et dissolution d'une SCI.

Afin de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier, il est possible d'opter pour une SCI (société civile immobilière).

Création d'une SCI

La création d'une SCI se déroule en plusieurs étapes :

  • rédaction des statuts indiquant :
    • la forme de la société : SCI ;
    • la dénomination sociale;
    • l'objet de la société ;
    • le capital social ;
    • les apports de chaque associé (2 au minimum) ;
    • le siège social ;
    • la durée de la société ;
    • les modalités de fonctionnement ;
  • enregistrement des statuts auprès du service des impôts en 4 exemplaires timbrés ;
  • publication de l'avis de constitution de la SCI dans un journal d'annonces légal indiquant :
    • la forme de la société : SCI ;
    • la dénomination sociale ;
    • l'objet de la société ;
    • le capital social ;
    • les apports de chaque associé et leur nature ;
    • le siège social ;
    • la durée de la société ;
    • les noms et adresses du ou des gérants ;
    • le registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès duquel la société sera immatriculée ;
  • demande d'immatriculation auprès du RCS :
    • 2 exemplaires enregistrés et timbrés des statuts ;
    • acte de désignation du ou des gérants ;
    • fiche d'état civil du ou des gérants ;
    • déclaration de non-condamnation du ou des gérants ;
    • demande de publication au journal d'annonces légal ;
    • justificatif du siège social.

SCI et comptabilité

Le ou les gérants de la SCI doivent rendre des comptes annuels aux associés. Ensuite, la comptabilité de la SCI varie selon le régime d'imposition choisi.

Impôt sur les sociétés

À chaque fin d'exercice un bilan comptable doit être déposé au tribunal du commerce avec le solde des comptes courants des associés.

Ensuite, la société est imposée sur les bénéfices.

Impôt sur le revenu

Lorsque le régime d'imposition choisi est celui de l'impôt sur le revenu, le gérant n'a pas obligation de déposer de bilan comptable au tribunal du commerce.

En cas de bénéfices, chaque associé est imposé sur la part qu'il a reçue.

Dissolution d'une SCI

Les motifs de dissolution de la SCI sont recensés à l'article 1844-7 du Code civil.

La dissolution de la SCI peut résulter de la décision des associés en assemblée générale.

 La dissolution peut aussi être décidée par le juge :

  • en cas de liquidation judiciaire ;
  • à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ;

Exemple : un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 23 février 2017 (n° 15-28.792) approuve la dissolution pour mésentente paralysant le fonctionnement de la société lorsqu'aucune décision collective ne peut plus être prise (concernant la vente d'un terrain, mais également l'attribution des bénéfices, ou l'affectation des pertes).

  • à la demande d'un associé, un an après la réunion de toutes les parts sociales en une seule main, et à défaut de régularisation dans ce délai (article 1844-5 du Code civil).

Quel que soit le type de dissolution, un liquidateur chargé de procéder au partage de la SCI et d'accomplir les formalités de dissolution doit être nommé.

  • Ensuite, un procès-verbal d'assemblée générale prononçant la dissolution de la SCI doit être enregistré auprès de la recette des impôts du domicile de l'un des associés.
  • 2 exemplaires de ce procès verbal, timbrés et enregistrés auprès de la recette des impôts doivent être remis au Greffe qui publie la dissolution de la SCI au BODACC (bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).
  • La dissolution doit également être publiée dans un journal d'annonces légales avec les coordonnées du liquidateur.
  • La dissolution doit être déclarée auprès du RCS dans un délai d'un mois à compter de la décision de dissolution.

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