Formalités vente maison / appartement

À jour en Janvier 2018

Écrit par les experts Ooreka

Bien gérer la vente de sa maison ou de son appartement.

Lorsque l'on souhaite vendre un bien immobilier, il est nécessaire de remplir certaines formalités :

  • diagnostics immobiliers obligatoires ;
  • promesse et acte de vente.

Formalités vente maison / appartement : diagnostics obligatoires

Promesse de vente

Lors de la mise en vente d'un bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, il est nécessaire de réaliser des diagnostics obligatoires.

État des risques naturels et technologiques

Ce diagnostic est obligatoire pour les biens immobiliers situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou de prévention des risques naturels prévisibles.

Il doit informer sur l'existence de risques et a une validité de 6 mois.

Performances énergétiques

Ce diagnostic permet d'évaluer la performance énergétique du logement, mais aussi son coût d'usage.

  • Une étiquette énergie est attribuée au logement, afin de le situer dans une grille d'évaluation et de classement.
  • Une seconde étiquette indiquant l'émission de gaz à effet de serre liée aux consommations estimées ou relevées est également attribuée au logement.
  • Ce diagnostic est accompagné de recommandations visant à améliorer les performances du logement.
  • Le diagnostic performances énergétiques est valable 10 ans.

État de l'installation intérieure de gaz

Ce diagnostic est obligatoire pour les bâtiments dont l'installation de gaz a plus de 15 ans.

Il consiste en une description des :

  • appareils :
    • fixes de chauffage ;
    • de production d'eau chaude ;
    • mettant en œuvre un moteur thermique ;
    • alimentés par le gaz ;
  • tuyauteries fixes d'alimentation en gaz ;
  • accessoires ;
  • évacuations des produits de combustion.

Si le diagnostic révèle des anomalies présentant un danger grave et immédiat, l'alimentation en gaz est interrompue immédiatement.

Le diagnostic gaz est valable 3 ans.

État de l'installation intérieure d'électricité

Ce diagnostic est obligatoire pour les bâtiments dont l'installation électrique a plus de 15 ans. Il permet de vérifier l'existence et les caractéristiques de :

  • au moins un appareil général de commande et de protection avec son accessibilité ;
  • au moins un dispositif différentiel de sensibilité avec mise à la terre, étant à l'origine de l'installation ;
  • un dispositif de protection contre les surintensités, adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit ;
  • une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées pour les salles de bains.

Il permet également de repérer :

  • le matériel vétuste, inadapté ou présentant des risques ;
  • les conducteurs qui ne sont pas protégés de façon mécanique.

Une fois réalisé, le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité est valable 3 ans.

Superficie privative

Pour les biens en copropriété, selon la loi Carrez, le propriétaire doit faire attester la superficie des planchers dans les locaux privatifs clos et couverts d'une hauteur supérieure ou égale à un 1,80 m, en déduisant les surfaces occupées par des :

  • murs ;
  • cloisons ;
  • marches ;
  • cages d'escalier ;
  • gaines ;
  • embrasures de portes et fenêtres.

Ce diagnostic n'est pas obligatoire pour les ;

  • garages ;
  • caves ;
  • lots inférieurs à 8 m².

Il est valable tant qu'il n'y a pas de modification de la surface.

Risques d'exposition au plomb

Pour les biens immobiliers construits avant 1949 il est nécessaire de faire effectuer un diagnostic sur les risques d'exposition au plomb pour les parties privatives à usage d'habitation.

Lors de ce diagnostic, une mesure de la concentration du plomb dans les revêtements et une description de l'état de conservation sont effectuées.

Si une concentration de plomb supérieure aux seuils légaux est constatée, le propriétaire doit alors effectuer les travaux nécessaires à la suppression des risques.

La durée de validité du diagnostic risques d'exposition au plomb est :

  • illimitée lorsqu'il fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1 mg/cm² ;
  • de 1 an lorsqu'il fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1 mg/cm².

Diagnostic amiante

Pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante doit être réalisé.

Ce diagnostic permet de relever la présence ou non d'amiante, de la localiser et d'étudier l'état de conservation des produits et matériaux qui la contienne.

Des mesures nécessaires de contrôle et de réduction de l'exposition à l'amiante peuvent ensuite être prises.

Une fois réalisé, ce diagnostic a une validité permanente.

Diagnostic termites

Dans les zones considérées à risques par arrêté préfectoral, le diagnostic termites doit être réalisé avant la vente d'une maison ou d'un appartement.

Ce diagnostic permet de déterminer les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas.

Si la présence de termites est relevée, le propriétaire doit en informer le maire de la commune qui peut l'obliger à effectuer un traitement d'éradication des termites.

Le diagnostic termites est valable 6 mois.

Formalités vente maison / appartement : promesse / compromis de vente

Lorsqu'un vendeur trouve un acquéreur, il doit signer une promesse de vente ou un compromis de vente avec :

  • l'adresse du bien immobilier vendu ;
  • sa superficie ;
  • un descriptif ;
  • l'état civil du vendeur et de l'acquéreur ;
  • l'origine de la propriété avec la date du précédent acte de vente ;
  • le prix et les modalités de la vente ;
  • la date prévue pour la signature de l'acte de vente...

Promesse de vente

On parle de promesse de vente unilatérale, car elle est uniquement signée par le vendeur. Celui-ci s'engage donc à réserver son bien à l'acquéreur pendant une durée d'option prévue.

Cependant, afin de protéger le vendeur en cas de désistement de l'acquéreur, il est possible de prévoir une Indemnité d'immobilisation.

Passé le délai prévu dans la promesse de vente l'acquéreur doit lever l'option par lettre recommandée avec accusé de réception et est alors engagé. Sinon, le vendeur conserve l'indemnité d'immobilisation.

La promesse de vente peut être rédigée :

  • entre vendeur et acquéreur ;
  • par le biais d'un agent immobilier ;
  • par un ou plusieurs notaires.

Le compromis de vente

Le vendeur peut signer un compromis de vente avec l'acquéreur. Dans ce cas il s'engage à céder son bien à l'acquéreur qui s'engage à l'acheter.

Chacune des parties peut donc obliger l'autre à tenir ses engagements, faute de quoi elle sera redevable de dommages et intérêts.

Le compromis peut prévoir des clauses suspensives liées à certains événements ainsi que le versement d'un acompte par l'acquéreur.

Le compromis de vente peut être rédigé :

  • entre vendeur et acquéreur ;
  • par le biais d'un agent immobilier ;
  • par un ou plusieurs notaires.

Formalités vente maison / appartement : acte de vente

Lorsque la promesse ou le compromis de vente ont abouti, le vendeur signe avec l'acquéreur un acte de vente devant un ou plusieurs notaires.

Avant la signature le vendeur doit alors remettre au notaire le titre de propriété complet avec l'historique du bien et tous les autres documents qu'il peut lui demander.

Après la signature des 2 parties, l'acte de vente est publié au bureau des hypothèques et devient opposable aux tiers.

Les frais de notaire sont pris en charge par l'acquéreur.

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